不动产权属变更是否适用善意取得

王春胜


　　善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。
然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，各家观点也不相同。
　　一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
　　目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”
　　至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
　　故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”
　　即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”
　　对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”
另一种观点认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
　　并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。
　　否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”
　　公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。
　　我国对不动产登记实行实质审查主义， 我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，我国立法不采用不动产善意取得制度。


北安市人民法院　王春胜
商业部


化学农药调运交接办法
1993年1月13日，商业部

第一章 总 则
第一条 化学农药是防治农作物病、虫、草、鼠害，支援农业的重要商品。为了安全及时地做好农药供应工作，明确区分运输过程中供货、用货单位的经营责任，加强和改善经营管理，提高企业经济效益，特制定本办法。
第二条 凡是商业部门、供销社经营农药的单位，均执行本办法。

第二章 取货地点和方式
第三条 经营农药原则上采取用货单位取货制，即在供货单位指定的工厂、仓库、港口（码头或仓库）交货。经供需双方协商同意，也可采取送货的方式。
第四条 用货单位可采取自提或委托供货单位代办运输两种方式，不论采取哪种方式，供需双方都应遵守合同条款或协议。如违约，发生的一切责任由违约方承担。
（一）自提：用货单位自提的农药，应在提货单开出十五日内提清，逾期不提，用货单位应承担逾期保管费。
（二）代办运输：用货单位无力自提的，可去函或电报委托供货单位代办发运，以铁路运单作为交货凭证（汽车运输凭运单作交货凭证）。代办运杂费由用货单位承担。

第三章 运输计划的编制和执行
第五条 用货单位应按合同或计划规定日期提前三十天，以函电形式向供货单位提报运输计划。所提报的运输到站应是陆路及水陆有关部门受理的危险品的整车（船）或零担的营业站（铁路专用线除外）。
第六条 用货单位提报的运输计划，承运部门延期、削减或不予受理时，供货单位应及时通知用货单位重新提报或自提。供货单位可协助用货单位跨月提报运输计划或计划外申报。
第七条 用货单位提报的运输计划一经批准一般不予变更，因救灾等特殊情况必须变更时，应由用货单位所在地政府或供销社等有关部门出具证明，由调出单位负责申报变更计划。非特殊情况变更计划，应由调入单位提出申请征得调出单位同意，并由调出单位负责申请变更计划，经运输部门同意后方得变更。变更中发生的费用由用货方负担。
第八条 铁路运输计划经承运站核定发运后，供货单位应及时将日期、车号、品种、数量、件数、包装及投保情况电告用货单位做好接货准备。
第九条 为确保农药在运输过程中的安全，农药运输须按有关规定投保。如不投保，出现问题由供货单位负责。如用货单位提出不办理保险，则运输中出现问题由进货单位负责。
第十条 用货单位提出撤销或削减调运计划时，应在运输计划审批前提出。以书面形式提出申请并说明原因，经供货单位同意方可调整。如运输计划已经批准或货物已经发出时，用货单位不得拒收或拒付货款。

第四章 事故处理
第十一条 代运农药运抵第一到站（港）后，用货单位要会同铁路交通运输部门凭运单对车（船）进行验收。发生短件、破损、重量不符、雨湿、污染等异常情况，须出事故记录或铁路普通记录，按以下规则处理：
（一）如货物已投保，须速通知保险公司验货，由保险公司出据证明，按有关规定办理索赔。
（二）属于原（车）包短件、重量规格不符、商品质量问题的，由供货单位负责处理。
（三）属于铁路、水路运输部门责任或人力不可抗拒发生的损失，由用货单位直接向承运部门或当地保险公司办理索赔。
（四）属于装卸时人为造成的损失，由用货单位向造成损失的责任方索赔。
第十二条 用货单位对调入的农药应在下列期限内进行检验。
（一）无论哪种调运方式，发生农药品种、规格包装与调单或合同规定标准不符时，用货单位应在四十天内，以电文、函件等书面材料通知供货单位。
（二）供货单位在收到用货单位函件后七天内给予答复，并提出处理意见。逾期不答复的，则按调入单位意见处理。
（三）供货、用货双方对农药质量检验如有异议时，应共同取样，送据有法律效力的仲裁机构检验仲裁。在处理农药质量异议过程中所支出的费用由责任方负担。
第十三条 无论哪种调运方式，发生农药标量不足时，用货单位应当会同有关部门组织检量，按总量的百分之十抽样，并在十五天内将检量单和处理意见报供货单位，逾期则视为无误。供货单位在收到用货单位的函件后立即给予答复，并负责处理。所发生的费用由责任方负担。
第十四条 因错报、错发运输到站、收货人、品种、数量等发生的经济损失，由责任方负担。

第五章 农药的包装及途耗
第十五条 农药包装应按国家有关部门标准执行。
第十六条 运输途耗，实行代办运输的农药，在货物到达第一到站（港）的合理途耗，粉剂为千分之二，乳剂为千分之一。不超过途耗的均按原发重量结算。超过部分按第十一条事故处理解决。

第六章 货款及费用结算
第十七条 条款结算一般实行托收承付，也可按双方协商的结算办法处理，提货中所发生的其他费用，由用货单位自理。
第十八条 用货单位自提时，应先交款后提货，自提中发生的有关费用由调入单位负担。
第十九条 用货单位委托供货单位代办发运的，由发货单位通过银行将其货款和代垫的有关费用向调入单位办理托收，用货单位应按期承付，不得无故拒付货款、费用或商务事故损失等。否则，用货单位应承担由此造成的经济损失。
第二十条 供货单位按用货单位计划代办发运过程中，因包装、车型等原因发生尾数上超、欠等情况时，供货方应及时通知用货方，并协商解决货款和费用。调入方应按实际发货数量办理货款结算。
第二十一条 属于下列情况，调入单位可全部或部分拒付货款，其它情况不得拒付货款。
（一）因供货单位错发到站（港）、品种时；
（二）托收价格、金额计算有误错托部分；
（三）不征得用货单位同意，也不是因车型、包装等问题，供货单位擅自多装部分。
第二十二条 代办铁路发运中，需要苫垫物时，如由供货执行单位代购，供方按使用天数收取使用费或调入单位自备。

第七章 附 则
第二十三条 本办法所规定的日期，均以邮（电）局的戳记日期为准。
第二十四条 本办法由商业部负责解释。
第二十五条 本办法自一九九三年二月一日起执行。一九八四年发布的《化学农药调运交接办法》即废止。