河南省南阳市人民政府


南阳市人民政府关于印发南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知



宛城、卧龙区人民政府，市人民政府各部门：

　　《南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市政府第36次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。




　　二○一一年七月十三日




　　南阳市中心城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

　　第一章　　总　则

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《条例》)等相关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于中心城区国有土地上单位、个人房屋征收与补偿工作。

　　同时适用于鸭河、官庄工区国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　第三条　房屋征收与补偿应遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　第四条　市人民政府负责中心城区的房屋征收与补偿工作，并依法对县、区人民政府房屋征收与补偿工作进行监督。各区人民政府负责本辖区内国有土地上由区发改委立项、区财政出资以及市人民政府下达由各区人民政府负责实施项目的房屋征收与补偿工作。

　　市人民政府房屋征收办公室是市人民政府房屋征收部门(以下简称市房屋征收部门)，具体负责市中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作。

　　市、区人民政府发改、财政、规划、国土、房管、公安、工商、交通、文化、教育、民政、税务等部门应当按照职责分工，共同做好房屋征收与补偿工作。

　　第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

　　房屋征收部门委托社会组织或单位提供房屋征收相关技术或劳务服务的，按规定或合同约定支付相关费用。

　　第六条　任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

　　第二章　　征收决定

　　第七条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定：

　　(一)国防和外交的需要；

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　第八条　依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　第九条　房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、区人民政府。

　　市、区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

　　第十条　市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十一条　市、区人民政府作出房屋征收决定前，应按照有关规定进行社会稳定风险评估，并提出评估报告和防范化解措施。

　　房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　第十二条　市、区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收补偿费用应当足额存储到指定专户，专款专用，保障房屋征收工作的顺利进行。

　　监察、财政、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

　　第十三条　市、区人民政府作出房屋征收决定后，应当在征收范围内及时公告。公告应当载明以下内容：

　　(一)房屋征收的主体；

　　(二)房屋征收部门和实施单位；

　　(三)房屋征收补偿方案；

　　(四)行政复议、行政诉讼权利；

　　(五)现场办公地点及监督举报电话；

　　(六)其他应当公告的事项。

　　第十四条　房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施下列行为：

　　(一)新建、扩建、改建房屋；

　　(二)改变房屋和土地用途；

　　(三)其他不当增加补偿费用的行为。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、建设、房管、工商、公安等部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对征收范围内未经产权登记的建筑，市、区人民政府应当组织相关部门，依法进行调查、认定和处理，并提出书面意见。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　第三章　　评　估

　　第十六条　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第十七条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　第十八条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。采用整体评估和分户评估相结合的办法，按被征收房屋类似房地产市场价格评估出房屋价值，作为征收补偿的依据。

　　第四章　　补　偿

　　第十九条　对被征收人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿；

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　(四)补助和奖励。

　　房屋征收补助和奖励办法由市人民政府另行制定。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　第二十条　对被征收房屋的性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对未经产权登记的建筑，以市、区人民政府组织有关部门调查、认定的结果为准。

　　第二十一条　因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，通过房地产评估机构评估确定。

　　第二十二条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋用于产权调换。

　　第二十三条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以市场评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

　　第二十四条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

　　第二十五条　房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　第二十六条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第二十七条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第二十九条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第三十条　对被征收人选择的产权调换房屋在办理房权证时，按国家相关政策减免有关费用。

　　第五章　　法律责任

　　第三十一条　有关部门及其工作人员违反本办法规定的，依照《条例》规定，给予相应处理。

　　第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的，由公安机关依法查处。

　　第三十三条　房地产评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由有关部门依法查处。

　　第六章　　附　则

　　第三十四条　本办法在实施过程中未能涵盖的其他事项，由市房屋征收部门会同有关部门提出意见，报市人民政府批准后实施。

　　第三十五条　本办法自公布之日起施行。《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。




律师在法律秩序建构中的作用

重庆,现代法学 1998.01
谢佑平/陈运雄

在人类社会中，法律以权利为本位，以义务为保证规范着人们的利益。但是，利益的实现并不是一帆风顺的。利益的不平衡性，必然使人们在追求自身利益的过程中衍生出诸种冲突。从法理学角度考察，社会冲突是指法律所确认和保护的权利与义务处于非正状态，即：权利主体在行使权利时，超越了法律预先设定的界限，造成了对其他权利的妨碍或侵害；或者说，义务的承担者没有遵循法定的义务约束，而作为或不作为，导致了对相对人权利的侵害。

建立符合自身利益需要的法律秩序，是统治阶级稳固统治地位和维持社会存续发展的理想方式和必由选择。

法律秩序的建构，离不开法律的制定、法律的认知、法律的实施等活动。法律，是由一定物质生活条件所决定的统治阶级意志的体现，是由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规范，它通过对人们权利与义务内容及其关系的规定，确认、保护和发展有利于统治阶级的社会关系和法律秩序。法律的作用，正如古罗马查士丁尼所说：“皇帝的威严光荣不但依靠兵器，而且须用法律来巩固，这样，无论在战时或平时，总是可以将国家治理得很好；皇帝不但能在战场上取得胜利，而且能采取法律手段排除违法分子的非法行径，皇帝既是虔诚的法纪伸张着，又是征服敌人的胜利者。”〔1〕


法律秩序也是法律推行或实施的结果。在阶级社会中，法律建筑在权力或强力之上，依赖国家暴力支持而将其内容付诸实践。但是，仅靠国家强力的推行是不够的，过度的“强力”会使国家走向暴政和专横，扭曲法律自由与正义的价值，招致对法律的广泛抵制与踏弃，最终危及统治阶级企图建构的法律秩序。“社会控制并不只意味着强力，它必须建立在理性基础上，去追求人们所设想的正义目标。”〔2〕因此，
法律应使人类的各种要求和愿望在最少阻碍和浪费的条件下尽可能多地得到满足。法律秩序意味着一种关系的调整和行为的安排。真正有效的法律，应当奠定在人们普遍认同和遵循的社会基础之上，否则，法律秩序是脆弱的，难以持久的。

律师及律师职业的产生，法律服务业的出现，在法律秩序的建构和稳固中，具有十分重要的作用：
（一）协助公民了解法律权利的内容

法律是统治阶级意志的体现。统治阶级的意志在通过法律表现的过程中，需要借助法律形式、法律语言和法律技巧等外在形式。一般说来，法律对权利、义务的界定应当通俗易懂，明白无误，能为广大民众所知悉，以便于权利主体了解权利的内容。可以说，任何规范人们行为的准则和法律，都要体现特定的立法思想、意图和任务，制定出的法律，应当有恰当的表现形式，统一合理的布局和排列，贴切、规范的形式表述，技术处理的法律语言。如果法律意图不明，涵义不清，界定不准，语言含混，那么，必然造成法律理解的障碍。法律本身应当是准确、严谨、明细和具体的，便于公民对法律权利内容的掌握和了解。但是，实践表明：法律是复杂的，规范、统一、明确的法律语言中隐含的统治阶级的立法意图，一般公民难于理解。而且，统治阶级在借助国家强力推行法律的过程中，可以运用权力解释法律和修正法律的意义，使自己的意志随时法律化。这更增加了公民对法律内容了解的难度。“由相对独立的职业团体所操纵的专门机构对法律的解释，这种解释浸透了自己的论证技巧，保证了其权力受到法律限制的那些人并不能最终决定法律的意义。”〔3〕因此，法律的内容或意义，是统治阶级决定的，
要准确地理解它，对一般公民来说，不无困难。

借助律师的法律服务，公民可以了解法律权利的内容，把握统治者的立法意图。律师是法律方面的专家，熟悉、精通法律，为公民解答法律问题，是律师的业务之一。在古罗马，早期的法学家便把协助公民了解法律内容作为自己的职责。当时，法学家的实际活动内容，主要有三个方面：（1）对于具体法律问题提出解答（respondere）。
法学家之间发生意见分歧时，往往公开进行激烈论战；（2 ）撰拟契据（cavere），并在当事人进行法律上活动时担任他的顾问；（3
）协助当事人为诉讼行为（agere），并向他指示应采用的诉讼程序。〔4〕律师从法学家中分离出来后，解答法律，向公民阐释法律的内容，协助公民了解法律权利的内容，仍是律师业务的主要构成。


现代法理学认为，公民认知法律，是公民遵守法律的前提，是法律秩序建构的基础条件。因此，通过律师的法律服务，使公民了解自身所享有的法律权利的概念、内容和界限。有利于统治阶级实现自己的意图，建立和维护有利于自己的社会秩序。在阶级社会中，掌握国家政权的阶级总是根据自己的需要和利益，将大部分社会关系纳入法律的控制之下，即运用一般的规则、标准和原则的法律形式对之加以确认、调整和维护，使其成为特定权利和义务关系。法律规范所具有的一般性、普遍性、规范性的特点，又能给人们提供行为模式，“即告诉人们如何行为——可以如何作为，应当如何作为或不作为、必须如何作为或不作为，从而使得人们的行为具有确定性、有效性和合理性；而且还给人们提供了行为的方向，使人们能够预测自己和他人的行为指向和后果。
”〔5〕因此，律师的法律服务，有利于帮助人们了解法律权利的内容。这也正是法律规范所确认的法律上的权利义务关系转变为现实生活中的法律关系的前提，离开它，法律秩序将难以建构和稳固。

（二）协助公民正确行使法律权利

法律秩序本质上也是一种互动的、充满生机活力的权利义务关系构成体，是社会主体在法律允许的范围内行使权利、履行义务的结果。公民能否正确地行使权利，也与法律秩序的建构及其稳定有密切关系。


了解了自身法律权利内容的公民，并不意味着一定能正确、有效地行使法律权利。司法实践表明，律师及律师职业所提供的法律服务，在公民正确行使法律权利中具有重要作用。这种作用突出表现在两个方面，一是充当公民或团体法律顾问，为社会主体行使权利出谋划策，指明正确方向，提供行为指南，坚定权利信念；二是直接充任社会主体的代理人，代理社会主体行使权利。在代理权限内，成为法律权利的直接行使者。


法律权利是对社会主体在一定限度内的行为自由的法律确认。从理论上说，社会生活中的每一个权利主体都应该依法行使自己的法律权利，自觉成为法律秩序网络中的合格成员。然而，法律权利体系是复杂的。这种复杂性常常使权利主体在行使自身权利时陷入手足无措、难以抉择的境地。一方面，法律权利实现的途径具有多样性特点，同一权利可以通过不同方式予以兑现，如：在古罗马，对某一自然物的占有，既可能通过皇帝赐予的方式获得，也可能由家庭继承而来。同样，对自己所有的物权的处分，既可以出售转让，也可赠与他人。在权利实现的多种途径中，律师可以为当事人提供最符合法律要求和自身利益的选择。另一方面，法律自身的局限性，也是社会主体在行使权利时需要律师帮助的原因。由于社会生活的复杂性和出于立法技术方面的考虑，立法者只能以法律形式确认那些基本的即较为重大的权利，而不会企求也不可能把所有的权利都明文宣布出来。因为每一法律角色应当享有的权利是不胜枚举的。从法律来加禁止的就是可以作为的原则出发可以推导出社会主体享有的权利极其广泛。因此，如何对待未被明文列举出来的权利，也是社会主体在法律秩序建构中所面临的难题。因为，表现在法律中的权利与未表现在法律中的权利，两者之间存在内在联系，正确认识后者及两者的关系，有利于更好地使前者付诸实现。实践表明，律师作为法律专家，在这方面有所作为。通过法律顾问工作可以使社会主体坚定法律权利的信念，正确地行使法律权利。


直接担任权利主体的代理人，代理其作为或不作为，以实现其法律权利，履行其法律义务，也是律师及律师职业协助法律权利正确行使的表现之一。由于享有权利的社会主体在社会生活中扮演的角色纷繁复杂，出于对自身职业“与法律相隔甚远”的考虑，将“与法律有关”的事务交给律师，委托律师代为办理，以更好地实现自己的法律权利。这种状况从古罗马一直延续至今，只是在可代理的范围上不同而已。古罗马的律师从事的非诉讼法律事务，主要集中在诉讼文书的撰写、合同契据的拟定和法律咨询上。在现代社会，律师的非诉讼业务范围十分宽泛，在“社会的各个领域，如总统竞选、租赁房屋、买卖住室、订立遗嘱、处理财产、设立公司、银行信贷、国际贸易、文化教育等等，都有律师活动。”〔6〕在我国，律师也有较广泛的非诉讼法律事务范围，
如：律师可以代理专制、商标法律事务，代理企业设立法律事务、代理税收、许可证法律事务，代理合同谈判与签约法律事务，代理行政复议、调解和仲裁，等等。
（三）协助公民救治被侵害的权利

法律秩序是以权利和义务形式所表现出来的社会关系。法律权利主体的差异性和利益的不平衡性，不可避免地导致权益冲突。任何社会矛盾和斗争，实质上都可以归结为权利、利益之争。法律权利体现了统治者的意志，但是，法律权利并不自然地与实际的利益分布状态相一致。导致不一致的可能性包括：由于主客观方面的原因，没有能够全面、真实地了解社会需要和社会成长状况，使法律的规定脱离社会实际；实际的利益分布状况不符合统治阶级的利益需要和社会改造目标，因而立法需要压抑某些阶层的利益需要，支持另一些人的利益要求。这种利益的差别性，是导致权益冲突或者法律秩序遭受破坏的重要原因，于是，侵权行为不可避免，既定的法律权利将难以兑现而成为一纸空文。正如我国古代杰出的思想家荀况所说：“人生而有欲，欲而不得，则不能无求；求而无度量分界，则不能不争；争则乱，乱则穷。先王恶其乱也，故制礼义以分之。”〔7〕这是其一。


其二，社会主体在行使权利的过程中，由于对权利内容的不了解或者行使方法的不当，也会造成他人权利的损害。权利应该是平等的和制衡的。一方面，法律鼓励人们主动地追求和行使自己的权利；另一方面，它也提醒人们注意法定权利的界限和社会所能提供的实际条件，不要盲目地、非善意地主张权利和滥用权利，并要求人们寻求使自己的权利、同时也使别人的权利得以共同实现的方法。然而，权利主体不顾权利相对人的法定义务范围和实际履行能力去追逐自我利益的非法行为仍大量存在，这就给法律秩序的建构和稳定带来了威胁。因此，积极救治被侵害的法律权利，恢复被破坏的法律秩序，也应当成为统治者必须关注的重要问题。