商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响/章建国

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 19:41:48   浏览:9922   来源:法律资料网
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          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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关于发布《车辆购置附加费分成资金使用管理办法》的通知

交通部


关于发布《车辆购置附加费分成资金使用管理办法》的通知
1994年8月31日,交通部

各省、自治区交通厅,北京市交通局,天津市市政工程局,上海市市政工程管理局,沈阳、大连、哈尔滨、南京、宁波、厦门、青岛、武汉、广州、重庆、西安市交通局、深圳市运输局:
现发布《车辆购置附加费分成资金使用管理办法》。请遵照执行。

车辆购置附加费分成资金使用管理办法
第一条 为加强车辆购置附加费(以下简称“车购费”)分成资金使用管理工作,制定本办法。
第二条 分成资金确定的原则和拨款办法:
按照“既保证中央有较强调控能力,又适当照顾地方利益,充分调动中央和地方两个积极性”的原则,由部定期确定各省(自治区、市)交通厅(局)(包括天津、上海市政工程局和有关计划单列市交通局,下同)的车购费收入分成比例,并按其实际缴部金额和核定的分成比例,按季度预拨,年度决算批复后清算。
第三条 分成资金的使用原则:
(一)分成资金只限于省(自治区、市)交通厅(局)按规定统一安排使用,不得再向其他任何单位分成。
(二)各省(自治区、市)交通厅(局)要统一安排使用分成资金,在保证各级车购费征稽机构经常性费用开支和征管人员福利奖励基金的前提下,分成资金应主要用于公路建设项目(原则上不低于应得分成资金总额的70%),适当安排场站建设项目。每年可安排一部分分成资金,用于各级车购费征稽机构专项费开支。
(三)分成资金要专款专用,不得挪作他用。
第四条 分成资金的使用范围:
(一)车购费征稽机构经常性费用开支。包括:
1、票据印制费;
2、办公用品购置费;
3、管理费。包括工资和辅助工资、差旅费、宣传费、服装费、劳动保护费、会议费、业务费等。
(二)车购费征管人员福利和奖励基金。
(三)车购费征稽机构专项费开支。包括:
1、车辆购置费;
2、设备购置费;
3、办公及生活用房购建费。
(四)国道主干线、省道主干线及其他有重要意义的公路建设项目和公用汽车场站建设项目。
第五条 分成资金投资形成的资产,产权属于国家所有。
第六条 各省(自治区、市)交通厅(局)应根据当年预计可使用分成资金数编制年度分成资金支出预算(格式见附件一),报部审核同意后作为拨款依据。各省(自治区、市)交通厅(局)对分成资金使用情况应按年度编报会计决算。
部对未报支出预算的单位不予拨付分成款,对未纳入预算的支出,年度决算不予核销。
第七条 各省(自治区、市)要严格执行车购费征收政策,如发现有隐瞒、截留、挪用车购费专项收入,擅自减免车购费的,部除追缴收入外,将停拨有关单位的分成款。追缴收入的部分不予分成。
第八条 车购费分成资金要严格按照批准的预算使用,不得挪用,如发现有违反规定的,年终决算部不予核销,并责成有关单位负责全部追回并上缴。
第九条 本办法自发布之日起执行。
车辆购置附加费分成资金支出预算
编报单位: 19 年度
--------------------------------------------------------------------------------
| | 金 额 | 批准数 | |
| 项 目 | | | 备 注 |
| | (万元) | (万元) | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
| 合 计 | | | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
|一、车购费征稽机构经常性费用支出 | | | |
| 1、票据印制费 | | | |
| 2、办公用品购置费 | | | |
| 3、管理费( 元/人) | | | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
|二、车购费征稽机构专项费支出 | | | |
| 1、车辆购置费 | | | |
| 2、设备购置费 | | | |
| 3、办公用房购建费 | | | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
|三、车购费征管人员福利奖励基金 | | | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
|四、公路建设项目小计 | | | |
|----------------------------------|------------|------------|------------|
|五、场站建设项目小计 | | | |
--------------------------------------------------------------------------------

说明:1、本表请于每年3月底前报部,追加的预算于9月底前报部;
2、请在编报单位处加盖厅(局)级单位公章;
3、本表请上报一式二份,一份留部作拨款依据,一份批复原编报单位作执行依据。
车辆购置附加费分成资金支出预算(附表1)
——公路建设项目明细表
编报单位: 19 年度 单位:万元
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| 项 目 |建设总规模|概算总投资|累计已安排分成资金|当年安排分成资金|批准数|备注|
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
|公路建设项目小计| | | | | | |
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
| | | | | | | |
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
| | | | | | | |
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说明:1、本表请按公路建设项目逐项填列;
2、请在编报单位处加盖厅(局)级单位公章;
3、本表请上报一式二份,一份留部作拨款依据,一份批复编报单位作执行依据。
车辆购置附加费分成资金支出预算(附表2)
——场站建设项目明细表
编报单位: 19 年度 单位:万元
------------------------------------------------------------------------------------------------
| 项 目 |建设总规模|概算总投资|累计已安排分成资金|当年安排分成资金|批准数|备注|
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
|场站建设项目小计| | | | | | |
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
| | | | | | | |
|----------------|----------|----------|------------------|----------------|------|----|
| | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------------------

说明:1、本表请按场站建设项目逐项填列;
2、请在编报单位处加盖厅(局)级单位公章;
3、本表请上报一式二份,一份留部作拨款依据,一份批复编报单位作执行依据。


辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省政府网站管理办法》的通知

辽宁省人民政府办公厅


辽宁省人民政府办公厅关于印发《辽宁省政府网站管理办法》的通知

辽政办发〔2007〕58号


各市人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
  经省政府同意,现将《辽宁省政府网站管理办法》印发给你们,请按照执行。
   
                    二〇〇七年八月十七日

  

辽宁省政府网站管理办法
  

第一章 总 则


  第一条 为加强政府网站建设和管理工作,把政府网站办成政务公开的重要窗口和建设服务政府、效能政府的重要平台,依据《国务院办公厅关于加强政府网站建设和管理工作的意见》(国办发[2006]104号)、《辽宁省政府信息公开规定》和国家有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法所称政府网站是指我省各级政府及其部门在互联网上建立的面向社会和公众发布政务信息、提供在线办事和公益服务、进行互动交流的平台。
  第三条 政府网站坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,树立以社会和公众为中心的理念,着力突出政务特色,坚持统筹规划、协同建设、分级管理,为全面履行政府职能服务。


第二章 网站体系
  第四条 辽宁省人民政府网站是全省政府网站的门户网站(以下简称省政府门户网站),各市政府、省政府各部门网站是省政府门户网站的子网站,承担对省政府门户网站内容保障的任务。
  第五条 省政府门户网站及省政府各部门网站就全省重大问题进行政府信息发布,提供相关内容的在线办事和公益服务,开展与公众互动交流。
  第六条 各市政府网站作为本地区政府门户网站,其政府部门网站和各县(市、区)政府网站是子网站。要及时发布政府信息,搭建与公众互动交流平台,着重为公众和企业提供在线办事服务、公益性服务。
  第七条 省、市政府门户网站须与其子网站做好链接,通过相应的技术规范,实现资源共享、协同共建和整体联动。
  第八条 各市政府、省政府各部门要高度重视政府网站建设,改进网站展示形式,提高技术保障水平和安全保障能力。

第三章 建设和管理  

  第九条 省政府投资建设省政府门户网站平台,通过采取可兼容、可交换的数据格式和技术标准,整合部门网站。对尚未建设网站的省政府部门,由省政府门户网站设立分站;对运行维护有困难的部门网站,提供相关技术服务;对能够独立运行的部门网站,以智能化链接实现信息资源共享。
  第十条 省政府办公厅是省政府门户网站建设与管理的责任主体,负责制定全省政府网站建设总体规划和方案,指导各市政府、省政府各部门的网站建设,制定全省政府网站建设技术体系和信息标准,建立政府网站内容保障机制和绩效考评机制,落实省政府门户网站运行维护的机构和人员。
  第十一条 各市政府办公厅(室)是各市政府门户网站建设与管理的责任主体,要确定一名主管领导负责。省政府部门网站由各部门确定主管机构和负责人。各政府网站承办单位应具备相应的条件和技术实力,并选配熟悉本地区、本部门业务、技术水平较高的工作人员。
  第十二条 政府网站运行所需的线路租用费,互联网接入服务费和服务器、网络设备的运行维护费等要纳入本级财政年度预算,实行分级管理、分级负担的财务管理体制。对其中的线路租用费、互联网接入服务费由省政府办公厅专项申报,财政统一安排。
  第十三条 道过委托管理、服务外包等多元化的技术保障工作机制,做好日常巡检和即时监测,确保网站全天候工作、信息页面正常浏览、办事和互动平台畅通有效。


第四章 政府信息发布


  第十四条 政府信息以公开为原则,不公开为例外,按照“严格依法、全面真实、及时便民”的要求,在省政府门户网站上及时更新、发布下列信息:
  (一)概况概览、机构设置、领导简介;
  (二)行政法规、规章、规范性文件和国民经济统计数据、重大工作部署;
  (三)经济建设和社会发展的总体规划、专项规划、区域规划及相关政策、重大建设项目的批准和实施情况以及财政预算、决算报告;
  (四)重要会议、重大活动、人事任免;
  (五)网上直播省政府领导班子成员出席的重要会议、重大活动和涉及西广的新闻发布会、听证会;
  (六)行政事业性收费的项目、依据、标准以及政府集中采购项目的目录、标准、实施情况;
  (七)扶贫、教育、医疗、社会保障、促进就业等方面的政策、措施、实施情况以及环境保护、公共卫生、安全生产、食品药品、产品质量的监督检查情况;
  (八)突发公共事件的应急预案、预警信息及应对情况;
  (九)行政许可的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及申请行政许可需要提交的全部材料目录及办理情况;
  (十)其他按规定应予公开的政府信息。
  第十五条 政府信息采集以报送为主,以网上抓取、网站链接、栏目共建为辅。
  (一)信息报送:各市政府、省政府各部门按照省政府门户网站所设栏目要求,通过网站管理系统向省政府门户网站管理后台或相应栏目报送信息;各市政府办公厅(室)、省政府各部门办公室负责协调信息报送及报送信息的审核把关工作。
  (二)网上抓取:由省政府门户网站专职采编人员负责,通过技术手段定时从各市政府和省政府各部门网站上采集应当在省政府门户网站上公开的信息,并导入相应栏目。
  (三)网站链接:通过主页链接和栏目链接,将子网站的主页或重要栏目及其内容与省政府门户网站主页或相应栏目直接链接。
  (四)栏目共建:对于热点专题和内容相对独立的栏目,由省政府办公厅提出要求,或与有关部门协商后提出要求,由一个或几个部门共同对栏目内容进行维护。
  第十六条 网站运行管理机构和栏目责任单位应当对信息上网进行严格审查,下列信息不得在政府网站上发布:
  (一)涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的信息;
  (二)政治、外事活动方面的敏感信息;
  (三)不宜公开的经济、科技、社会等信息;
  (四)未经议决的行政管理事项(公开征集意见的除外);

  (五)政府的内部事务或非重要的日常性活动信息;
  (六)法律、法规规定不予公开的其他信息。
  第十七条 省政府门户网站的信息由省政府网站编辑机构统一发布;合作共建的栏目信息经授权由合作单位发布。各市政府、省政府各部门应切实保证政府信息发布的时效性、全面性、针对性和准确性。

第五章 在线办事


  第十八条 省政府门户网站是省政府实施网上办事的总平台。各子网站在提供在线办事服务时,须向省政府门户网站提供一体化服务或数据共享。
  第十九条 省政府门户网站设立行政许可项目在线办理频道,建立面向社会和公众服务的网上办事系统。省直各行政许可主体要利用该系统公布行政许可项目的名称、依据、程序和要求,提供表格下载、业务咨询和办理指南,实现在线申请受理、状态查询和结果反馈。
  第二十条 根据公众、企业等服务对象需求,编制业务流程,整合办事项目,推行“一点受理、抄告相关、并联审批、限时反馈”、“前台一口受理、后台协同办理”等在线办理模式。
  第二十一条 按照“网站受理、后台办理、网站反馈”的模式,通过办事指南和页面链接提供“一站式”服务入口,逐步把行政许可项目在线办理频道办成网上办事大厅。


第六章 公益服务


  第二十二条 开发利用教育、科技、文化、卫生、社会保障、公用事业等与公众生活密切相关的公益性信息资源,提供各类便民服务。
  第二十三条 按照建设社会主义新农村的要求,整合相关资源,向农民提供科技知识、气象信息、农产品和农资市场信息、灾害防治等方面的服务。
  第二十四条 按照提高对外开放水平的要求,提供商贸活动方面的公共服务。


第七章 互动交流


  第二十五条 创新政府与公众沟通交流的新渠道、新方式,围绕政府重点工作和公众关注热点,逐步开通在线访谈、热点解答、网上咨询等栏目。
  第二十六条 开通政府领导信箱,接受公众建言献策和情况反映,并适时开通留言板功能。
  第二十七条 围绕政府重要决策和与公共利益密切相关的事项,开展网上调查、网上听证、网上评议等工作,征集公众的意见示建议,为政府决策提供参考。


第八章 网站展示形式

  第二十八条 科学布局、合理设计网站页面。页面层次要合理规划、重点突出,栏目划分清晰准确,避免产生歧义。
  第二十九条 首页显著位置应标注本行政机关的合法名称。根据需要可设计网站标志图案。
  第三十条 网站的英文域名以“.gov.cn”结尾,中文域名以“.cn”结尾,并与本行政机关的合法名称或简称相对应。全省各级政府及其部门的网站域名格式按照《辽宁省人民政府办公厅关于加强全省政府网站适用网址保护及注册工作的通知》(辽政办发[2006]28号)进行规范。
  第三十一条 网站首贺的醒目位置列出“部门网站、上级或下级政府网站”链接区。建立链接时,可以采用下拉菜单、地图图形链接等多种形式。
  第三十二条 网站默认文版为简体中文,民族自治地方的网站可编制少数民族文字版。为进一步扩大网站的影响,有条件的网站可编制繁体中文和外文版。

第九章 安全保障
  第三十三条 各市政府、省政府各部门应树立网站安全意识,按照“谁主管谁负责、谁运行谁负责”的要求,明确职责分工,建立健全组织领导机构和各项管理制度,形成多层次的完备的安全责任体系。
  第三十四条 加强安全技术和手段的应用,完善安全基础设施,制定完备的安全策略和应急预案,提高应对网络攻击、病毒入侵、系统故障等风险的安全防范和应急处置能力,确保及时解决突发情况。

第十章 附 则

  第三十五条 本办法由省政府办公厅负责解释。
  第三十六条 本办法自发布之日起实施。