浙江省温州市人民政府


温州市城市房屋拆迁管理实施办法

温政令第95号


《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府第2次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。



市 长

二○○七年六月二十日









温州市城市房屋拆迁管理实施办法

第一章 总　则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市市区规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
本办法所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋的行为。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹和有价值的历史建筑。
第四条 本办法所称拆迁人，是指市人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 温州市人民政府对本市城市房屋拆迁工作实行统一领导，严格控制房屋拆迁规模，督促有关部门依法履行房屋拆迁管理职责，监督拆迁计划执行和拆迁安置用房建设，保障被拆迁人及时妥善安置，切实维护被拆迁人合法权益。
第六条 温州市房产管理局是本市管理房屋拆迁的行政主管部门（以下称市房屋拆迁管理部门）,对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。温州市城市拆迁管理办公室负责本市市区规划区内城市房屋拆迁的日常管理工作。
发改、公安、财政、国土资源、规划、建设、物价、工商、市政园林等有关部门和区、乡镇政府（街道办事处）应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第七条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章拆迁管理

第八条 本市城市房屋拆迁的中长期计划、年度计划和安置用房建设计划，由市人民政府组织房屋拆迁、建设、规划、国土资源、发改、财政等行政管理部门，按照城市规划的要求，根据当地社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素制定。拆迁年度计划和安置用房建设计划由市人民政府报省人民政府备案。
第九条 已列入年度拆迁计划的项目，有关实施单位应当积极做好拟拆迁房屋的调查摸底等拆迁前期工作，及时启动安置用房建设。
第十条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列文件：
（一）建设项目批准（备案、核准）文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
第一款第（三）项规定的国有土地使用权批准文件是指市人民政府依法作出的收回国有土地使用权的决定文件。第（四）项规定的拆迁方案应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排；需要新建安置用房的，应当提供安置用地批准文件。其中，异地新建安置用房的，应当提供安置用房建设进度计划。第（五）项规定的拆迁补偿安置资金按照拆迁预算的80%确认，专户储存，拆迁人提供的安置用房可以折价计入；不足部分由拆迁人在市房屋拆迁管理部门规定的期限内补足。
净地出让或者土地储备需要拆迁房屋的，申请人应当提供市人民政府有关同意出让或储备的批准文件，以及安置用地批准文件和第一款第（四）项、第（五）项规定的材料。
第十一条 市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
市房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证前，应当依法举行听证，就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。
市房屋拆迁管理部门可以委托区房屋拆迁管理部门实施行政许可。
第十二条 市房屋拆迁管理部门应当自房屋拆迁许可证核发之日起5日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等事项，以公告形式在新闻媒体以及拆迁范围内予以公布，并书面告知被拆迁人。
市房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第十三条 拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
市房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经市房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限最长不得超过1年。
第十四条 拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起3个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由市房屋拆迁管理部门予以公告。
实施房屋拆迁不得超越房屋拆迁许可证核准的拆迁范围和拆迁期限。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁管理部门提出延期申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内予以答复。
第十五条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。从事拆迁业务单位应当按照国家和省有关规定依法取得房屋拆迁资格证书。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十六条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起15日内，将委托合同报市房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十七条 拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。
拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
拆迁房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议；代管房屋有使用人的，拆迁人应当与代管人、房屋使用人签订拆迁补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议自签订之日起生效。拆迁人应当自协议签订之日起15日内将协议报市房屋拆迁管理部门备案。
第十八条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十九条 拆迁当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容，在搬迁期限内经协商达不成协议的，拆迁当事人可以向市房屋拆迁管理部门申请裁决。被拆迁人是市房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决；裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。
当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。除依法需要停止执行的情形外，在复议和诉讼期间如拆迁人已按裁决给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议和诉讼期间不停止拆迁的执行。
第二十条 拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气等基本生活条件。
第二十一条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
市人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由，听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十二条 拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十三条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁：
（一）有产权纠纷的；
（二）产权人下落不明的；
（三）暂时无法确定产权人的。
房屋拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十四条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第二十五条 法律、法规对拆迁军事设施、寺观教堂、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。
第二十六条 城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定限期自行迁移；所需迁移的费用，由拆迁人给予补偿。
第二十七条 对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当按照国家和省规定办理有关手续。
第二十八条 拆迁人使用拆迁补偿安置资金的，应当经市房屋拆迁管理部门审核。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金在拆迁补偿、安置完成前应当全部用于房屋拆迁的补偿、安置，不得挪作他用。
市房屋拆迁管理部门应当根据房屋拆迁补偿安置资金管理的有关规定，加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十九条 市房屋拆迁管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。
房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。

第三章 拆迁补偿与安置

第三十条 拆迁人应当对被拆迁人按照法律、法规和本办法的规定给予合理补偿。
拆迁人应当将具体拆迁地段补偿、安置方案和实施细则报市房屋拆迁管理部门确认后公布实施。
拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿形式。
第三十一条 被拆迁人选择货币补偿且在规定期限内购买商品房的，可以享受有关税收优惠政策，具体按照国家、省、市税务部门有关规定执行。
选择产权调换的被拆迁人，应当与其他业主享有同等权利，履行同等义务，按时足额交纳物业服务费用。
第三十二条 拆除产权属于学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆迁政府的廉租住房，应当实行产权调换，并互不结算差价。
第三十三条 拆除非公益事业房屋的附属物，不实行产权调换，经房地产评估机构评估后，拆迁人按评估价给予补偿。拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物不予补偿。
第三十四条 拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，根据重置价格、已使用年限等因素经评估后给予适当补偿，但不予安置。
拆除因历史原因造成的手续不全或者无产权产籍的房屋，由市相关职能部门按照有关规定处理。
第三十五条 货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。
第三十六条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。
房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。
本办法规定的评估所需费用由拆迁人承担。
第三十七条 采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。
被拆迁房屋属于非成套住宅的，应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。
市房管部门应当按月向社会公布本地房产交易信息。
第三十八条 房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门从报名的具备相应法定资格的房地产评估机构中随机确定。参加随机确定的房地产评估机构不得少于3家。随机确定房地产评估机构时应当由公证机构现场公证。
市房屋拆迁管理部门应当在随机确定房地产评估机构之日起3日前在拆迁范围内公告房地产评估机构随机确定的时间和地点。
第三十九条 被拆迁房屋的市场评估价格实行公示制。
房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第四十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以要求房地产评估机构作出解释。房地产评估机构应当自接到解释要求之日起3日内予以解释。
拆迁当事人对评估结果仍有异议的，按照房屋拆迁评估管理有关规定申请复核和技术鉴定。
第四十一条 房地产评估机构应当遵循公开、公平、公正的原则，严格按照国家房地产估价规范和标准进行房地产市场价格评估。
第四十二条 按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按标准容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
第四十三条 拆迁安置地点应当根据城市规划要求和安置房源确定。
拆迁住宅用房，可以异地安置。被拆迁地段用于同类商品房建设且被拆迁人选择货币补偿的，享有以同等条件优先购买的权利。
拆迁营业、办公用房，被拆迁地段用于同类营业、办公用房建设的，应当优先安置被拆迁人。被拆迁地段安置房源不足或者不用于同类营业、办公用房建设的，可以异地安置。
第四十四条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。
被拆迁房屋和安置用房的价格，由同一家房地产评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
第四十五条 选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。
安置用房应当符合设计规范要求；属于新建商品房的，交付前应当经验收合格。
第四十六条 被拆迁人属于低收入家庭，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于40平方米（在同一城市规划区内有其他住宅房屋的，合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于40平方米的成套住宅作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。
前款所称低收入家庭是指：
（一）已经民政部门核准，依法获得最低生活保障救助的家庭；
（二）已经市、区总工会批准为特困救助的家庭；
（三）市、区人民政府规定的其他经济困难家庭。
被拆迁住宅房屋每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。
第四十七条 拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。
房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的补偿安置方式。安置用房由原房屋承租人承租的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
经被拆迁人同意，房屋承租人也可选择货币补偿，拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额的80％支付给房屋承租人，20％支付给被拆迁人。
第四十八条 拆迁落实私房政策换约续租发还产权的住宅用房，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人予以补偿、安置；对房屋承租人由拆迁人按处理决定书上记载的建筑面积，按其房屋市场评估价的70%给予补偿。
拆迁落实私房政策待发产权房屋，被拆迁人和房屋承租人就原房屋建造价格未达成协议的，拆迁人对被拆迁人和房屋承租人各按其房屋市场评估价的50%给予补偿。
被拆迁人、房屋承租人不选择货币补偿的，由拆迁人给予安置。
第四十九条 拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。
选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。
第五十条 拆迁房管部门公有出租非住宅用房，被拆迁人选择产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人可以将临时安置补助费支付给房屋承租人，但房屋承租人应当向被拆迁人交纳原房屋租赁合同约定的租金。
第五十一条 拆迁工业用房，应当根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模进行补偿安置。具体补偿安置办法根据市人民政府有关文件执行。
第五十二条 被拆迁房屋的用途以产权证登记的用途为准。认定房屋用途以规划、国土资源部门提供的合法有效文件作为依据。
房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向房管、国土资源部门申请变更登记。
第五十三条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用的，被拆迁人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。
改变房屋用途，按照规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前向国土资源部门依法补交土地收益金。
第五十四条 住宅用房的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起24个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。其中，将拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起36个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。
过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。
由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的4个月内腾退周转用房。
第五十五条 安置用房认购实行“早腾空先认购”的原则。
拆迁人对在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋的被拆迁人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号，对在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。
安置用房认购时，先由持有“并列第一” 搬迁腾空顺序号的被拆迁人抽签产生顺序号并认购安置用房，然后由在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。
被拆迁人在规定的搬迁时间内提前腾空房屋并签订拆迁协议的，拆迁人可按提前天数给予适当奖励。
第五十六条 被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当在其搬迁后，按规定一次性支付被拆迁人4个月临时安置补助费。
被拆迁人或者承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的用房所需费用的平均价格确定；其中住宅房屋的被拆迁人或者承租人每户每月临时安置补助费不得低于600元。具体标准由市房屋拆迁管理部门会同物价部门根据本市市区物价水平确定，报市人民政府批准后，每年公布一次。
拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。
拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的原有条件相当，拆迁人不再支付临时安置补助费；其中住宅周转用房应当能够满足被拆迁人或者房屋承租人基本居住条件。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。
第五十七条 拆迁住宅用房的，拆迁人应当支付被拆迁人或者承租人搬家补助费。搬家补助费按以下标准发放：
（一）房屋建筑面积在100平方米以下的，搬家补助费每户为600元；
（二）房屋建筑面积在100平方米以上、200平方米以下的，搬家补助费每户为700元；
（三）房屋建筑面积在200平方米以上的，搬家补助费每户为800元。
实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。
搬家补助费由市房屋拆迁管理部门会同物价部门根据物价水平调整，报市人民政府批准后，每年公布一次。
第五十八条 被拆迁人或者房屋承租人搬迁时，所在单位应当凭房屋拆迁管理部门的证明，给予被拆迁人或者房屋承租人3天假期，不影响其工资和评奖。

第四章 法律责任

第五十九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房屋拆迁管理部门按照有关法律、法规的规定予以行政处罚：
（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（二）以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证的；
（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（五）擅自延长拆迁期限的；
（六）接受委托的拆迁单位违反规定转让拆迁业务的。
第六十条 违反本办法规定，有下列行为之一，造成被拆迁人或者房屋承租人财产损失的，应当依法承担民事责任：
（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（二）以欺骗手段骗取房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（三）未按房屋拆迁许可证规定的拆迁范围、拆迁期限实施拆迁的。
第六十一条 房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的市场评估价格的，评估结果无效，由市房屋拆迁管理部门重新组织评估；并由有关管理部门责令退还已收取的评估费用，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；对当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任。
第六十二条 拆迁人有下列行为之一的，由市房屋拆迁管理部门给予警告，责令改正；对被拆迁人造成损失的，拆迁人应当依法承担赔偿责任：
（一）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，且未经依法裁决进行拆迁的；
（二）违反本办法第二十三条第一款规定，补偿安置方案未经房屋拆迁管理部门审核同意而实施拆迁的；
（三）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。
第六十三条 有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违法行为不予查处的；
（三）未按本办法规定发布拆迁公告的；
（四）房屋拆迁管理部门实施房屋拆迁的；
（五）违反本办法规定作出拆迁裁决的；
（六）依照本办法规定应当听证而没有听证的；
（七）未按计划组织建设拆迁安置用房，导致被拆迁人未能在安置期限内得到安置的；
（八）违反本办法规定实施强制拆迁的。
因前款规定行为给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章 附　则

第六十四条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
城市规划区内集体土地上房屋拆迁补偿安置，根据市人民政府有关文件执行。法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
房屋拆迁听证办法，由市人民政府另行制定。
第六十五条 市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门制订配套政策，报市人民政府批准后公布执行。
第六十六条 各县（市）国有土地上的房屋拆迁补偿安置实施办法，由县（市）人民政府参照本办法制定。
第六十七条 本办法自公布之日起施行。2002年3月29日市人民政府发布的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止。
本办法实施前已经核发房屋拆迁许可证的，按照原拆迁政策执行。
本办法施行前本市制定的有关国有土地上房屋拆迁政策不符合本办法规定的，自本办法施行之日起停止执行。



艾尔肯 辽宁师范大学法学院 副教授 , 张榆 辽宁师范大学法学院



关键词: 惩罚性赔偿制度 侵权责任 食品安全标准
内容提要: 惩罚性损害赔偿制度，是法院作出赔偿数额的判决超出实际损害数额的一种赔偿制度，它体现了对受害人的抚慰功能、报应功能、遏制功能和对市场交易的鼓励功能；《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度在责任构成要件、责任的内容、责任的适用范围等方面具有其特殊性；针对现行立法的缺憾，应当以实际损害作为惩罚性赔偿数额确定的依据、以消费者购买食品的价款作为惩罚性赔偿的基数、借鉴美国法浮动限额制度解决赔偿数额的倍数范围、对具有故意或重大过失的生产者适用惩罚性赔偿以及尽快建立统一的食品安全标准体系等方面，完善《食品安全法》中的惩罚性赔偿制度。


自２００９年６月１日开始实行的《中华人民共和国食品安全法》（以下简称《食品安全法》第１０章专门规定了违反《食品安全法》的“法律责任”，其中第９６条规定：“违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向 生产者或者销售者要求支付价款十 倍的 赔 偿金。”这一规定确立的食品安全责任惩罚性赔偿制度，在保障我国消费者权益方面起到了重要的作用。但是，由于该法规定的惩罚性赔偿的规则不够严谨，且过于简单，在具体操作中存在许多问题。因此，通过分析《食品安全法》中惩罚性赔偿制度的理论基础，有必要全面了解该法规定的惩罚性赔偿制度的主要内容，为切实保护消费者和经营者的合法权益，提出进一步健全和完善《食品安全法》中惩罚性赔偿制度的立法建议。
一、《食品安全法》中惩罚性赔偿制度的理论基础
现代法治体制要求在维护个人权利的同时也要兼顾社会的整体利益。我国《食品安全法》在规定行政责任和民事赔偿的同时，引入了英美法系中的惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿制度又称报复性赔偿制度，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿制度，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能[１]。传统产品的补偿责任与惩罚性赔偿责任的目的不同，前者的目的主要在于平衡和填补侵权人与受害人之间失衡的利益关系，而后者主要目的是预防和遏制类似侵权行为的再次发生。笔者认为，《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度的社会功能主要体现在以下几个方面：
１．《食品安全法》规定惩罚性赔偿，体现了对受害人补偿和抚慰的功能。加害方的违法行为有可能会给受害方造成财产上的损失或者人身上的伤害，甚至会给受害方造成精神上的痛苦，对这些损害加以救济。惩罚性赔偿制度可以发挥的补偿功能主要体现在两个方面：一是惩罚性赔偿制度对受害方精神上受到的损害补救更充分。加害方对受害方所造成的精神损害是没有办法用金钱予以明确计算和确定的，因此，需要采用惩罚性赔偿责任来弥补精神损害赔偿责任的缺陷，使受害者得到心理上的安慰，从而有利于化解纠纷和矛盾。二是追求损害完全赔偿原则的结果。一方面，在食品安全的损害赔偿案件中，受害者基于受到的人身伤害，可以要求违法者对其提供赔偿，但我国法律确立的人身伤害损害赔偿标准比较低，进行赔偿时人身伤害遭受的损失也难以得到证明，对受害者并不能提供实际上的完全赔偿。基于此，采取惩罚性损害赔偿制度更能充分地补偿受害者遭受的损害。另一方面，受害者为提起诉讼所要支付的各项开支繁多造成维权成本过高，例如差旅费、律师费等，过高的维权成本制约消费者积极维权，而这些开支可通过适用惩罚性赔偿制度得以补偿。
２．《食品安全法》规定惩罚性赔偿，体现了对加害人报应的功能。近年来，如 “敌敌畏火腿事件”“苏丹红事件”，更有震惊全国和世界的“三鹿奶粉事件”等重大食品安全事故频频发生，是促使我国立法机关确立惩罚性赔偿制度的主要原因之一。对加害人的惩罚功能包括两方面：一是基于同态复仇的原则，让加害人承担因侵权行为而需承担的后果。在侵权案件中，一般情况下加害方的行为都会给受害方造成物质上的损害。因此，由法院判决加害方承担惩罚性赔偿责任符合“因果报应”的基本观念，符合法律公平正义的立法价值。二是通过惩罚性赔偿制度，对不法行为人适用更重的经济负担来制裁其不法行为。对违法者适用惩罚性赔偿制度主要针对两点：其一是针对违法者行为上的不法性，其二是针对违法者道德上的应受谴责性。在食品安全领域，法律规定只针对实际损失进行赔偿，不法行为人的违法成本过低，是造成食品安全事件之所以频频发生的原因之一。惩罚性赔偿制度对不法行为人苛以更重的经济负担，从而使其违法成本提高。不法行为人如果进行了不法行为，那么将为自己的行为承担更重的责任，以达到惩罚的目的。
３．《食品安全法》规定惩罚性赔偿，体现了对不法行为人遏制的功能。由于惩罚性赔偿制度具有“惩罚”的特性，决定了惩罚性赔偿制度又具有遏制的功能。法律是最严厉的制裁方式，对食品安全领域中的违法生产者及经营者适用惩罚性赔偿制度加以规制，对其具有强大的威慑力，从而有利于遏制不法分子继续从事违法经营行为。遏制功能又分为两个方面：一是威慑功能。通过对违法分子适用惩罚性赔偿制度，一方面会对正常经营的生产者及经营者起到教育、鼓励的作用，有利于增强他们知法、懂法、守法的思想和意识。另外，惩罚性赔偿制度也会对不法行为人产生威吓、遏制的作用，有利于预防和阻止他们继续实施非法经营行为。二是激励功能。由于加害人所作出的加害行为的责任加重、经济成本提高，而且法官的自由裁量权导致这种成本具有不确定性，就会使加害人因惧怕承担巨额的惩罚性赔偿责任而不再实施违法行为。此外，惩罚性赔偿制度给受害人会带来某种程度的收益（这种收益可能引起受害人追求超出损害赔偿范围之外的不当利益）。因此，客观上会激励受害人主张和维护自己的合法权益，引发受害人提起诉讼的诉求和积极性。
４．《食品安全法》规定惩罚性赔偿，体现了对市场交易的鼓励功能。食品安全与每个人的生命权和健康权息息相关，食品生产者和经营者的不法行为具有不道德性、违法性、反社会性，其不法行为损害了受害人甚至整个社会公众的合法权益。惩罚性赔偿制度是维护市场经济秩序的重要手段之一，主要有两个原因：一是通过确立高倍的惩罚性赔偿数额，在对加害方给予惩罚、对受害方给予安慰的同时，也可以化解民间纠纷和矛盾，从而有利于社会秩序的稳定和和谐。《食品安全法》中的惩罚性赔偿制度，是保护食品领域市场交易的重要手段之一，对侵犯他人财产权的非自愿交易应当适用惩罚性赔偿制度，有利于营造自愿交易的市场环境。二是惩罚性赔偿能鼓励市场交易，使潜在的侵权人认识到正常交易行为的收益与侵权行为的成本相比，合法经营的收益更加合算，从而使潜在侵权人放弃侵权行为，激励合法交易。如果赔偿金太低，潜在的侵权人可能会实施损害行为，从而不利于市场交易的稳定与发展。笔者认为，我国近年来频繁发生的食品安全事件引起社会公众对食品安全的不信任和恐慌，在《食品安全法》中引入英美法系的惩罚性赔偿制度，对有效解决食品安全问题和保护社会公众的身心健康和生命安全，具有重要的现实意义。
二、《食品安全法》中惩罚性赔偿制度的主要内容
我国《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度具有其自身的特点，在司法实践中，应当从以下几个方面认识和理解这一制度。
１．《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度的构成要件。根据《食品安全法》第９６条第２款的规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”因此，针对食品经营者，是否要承担惩罚性赔偿责任通常要考量两个方面的因素：一是行为的违法性。指行为违反了规定的义务或违反了法律的要求，即生产不符合食品安全标准的食品，或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，侵害了消费者的合法权益，如生命健康和安全权，甚至侵害了社会公众的整体利益。由于食品消费者和经营者的信息不对称，食品经营者处于强势地位，一旦发生食品安全事件将会造成个人和社会利益的极大损失；二是主观恶意性。《食品安全法》对食品生产者和销售者进行了区别对待，对生产者适用的是严格责任，即生产者只要生产不符合食品安全标准的食品就要适用惩罚性赔偿制度。对销售者适用的是过错责任，即销售明知是不符合食品安全标准而进行销售的，才适用惩罚性赔偿制度。
２．《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度的主要内容。在食品安全法律关系中违反《食品安全法》的规定，对他人的合法权益造成损害的，依法应当承担民事责任。依据《食品安全法》第９６条的规定，惩罚性赔偿责任人应承担的责任是：一是应当赔偿消费者的实际损失。生产者或者经营者应当承担民事赔偿责任，包括赔偿消费者的医疗费、护理费、误工费、残疾人生活补助费等费用。造成死亡的，并应当支付丧葬费、死者生前扶养的人必要的生活费等费用。二是消费者有权向生产者或者经营者要求十倍价款的惩罚性赔偿。有必要指出的是，以营利为目的专门购买不符合食品安全标准的食品而获得“十倍价款赔偿”的行为与我国《食品安全法》的法律价值和立法精神不符合。因此，鼓励消费者监督食品安全和维护自身合法权益的目的获得十倍价款的惩罚性赔偿。食品生产经营者违反本规定，在责任承担上有可能遇到民事责任、行政责任、刑事责任竞合的情况，在法律责任发生竞合时，《食品安全法》确认了保证受害人利益的民事赔偿责任优先原则，目的是为了更好地保护消费者的合法权益[２]。
３．《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度的适用范围。惩罚性赔偿制度适用于合同领域还是适用于侵权领域，抑或合同领域和侵权领域都适用，这涉及对惩罚性赔偿制度性质的认定问题。根据《食品安全法》第９６条对食品安全民事责任作出的专门规定，笔者认为，惩罚性赔偿制度适用于特殊侵权责任，理由有两点：一是《食品安全法》中的惩罚性赔偿责任是一种产品责任，产品责任适用于侵权责任。《侵权责任法》第４７条规定的惩罚性赔偿制度是产品责任领域中的一般规定，《食品安全法》第９６条规定的惩罚性赔偿制度是产品责任领域中的特殊规定。在食品安全领域惩罚性赔偿制度法律适用竞合时，根据特别法优于一般法的原理，应当优先适用《食品安全法》第９６条规定的惩罚性赔偿制度。二是如果在合同责任中适用惩罚性赔偿制度，要求食品生产者承担惩罚性赔偿责任则缺乏请求权基础。在食品安全领域，生产者和经营者生产、销售不符合食品安全标准的食品，给消费者造成损害，消费者与生产者之间没有合同关系，根据合同相对性原理，消费者对生产者不享有合同债权。即消费者如果要求生产者承担惩罚性赔偿责任没有请求权基础，不能对生产者主张违约损害赔偿。因此，食品生产经营者生产不符合安全标准的食品，消费者向生产者要求支付价款十倍的赔偿金时的请求权基础应当是侵权责任。
４．《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度的竞合问题。在我国法律体系中多处规定了惩罚性赔偿制度。首先，从概念的关联关系上看，《合同法》第１１３条第２款的规定，似乎将惩罚性赔偿制度归类于合同责任；其次，从立法的先后顺序上看，《消费者权益保护法》制定于１９９３年，《合同法》制定于１９９９年，所以立法机关有意通过《合同法》来规定该制度的法律责任类型是合同责任。对此，一般认为，如果经营者提供有瑕疵的商品或服务使消费者遭受了履行利益以外的损失，并因此产生违约责任和侵权责任竞合时，也应适用《消费者权益保护法》第４９条中惩罚性赔偿责任[３]。《食品安全法》与《消费者权益保护法》的规定存在竞合：一是生产者、销售者生产销售不符合食品安全标准的食品未造成消费者固有利益的损害，消费者可根据《消费者权益保护法》第４９条的规定，要求对销售者适用惩罚性赔偿制度；二是生产者、销售者生产的食品符合食品安全标准，但仍存在欺诈行为的，如生产或销售的食品本身符合食品安全标准，但存在假冒知名或名牌食品等比较典型的欺诈行为，对此，消费者是有权依据《消费者权益保护法》第４９条的规定，要求对销售者适用惩罚性赔偿制度[４]。笔者认为，我国《消费者权益保护法》、《合同法》、《食品安全法》以及《侵权责任法》等法律，对惩罚性赔偿问题做出的相关规定，存异但又有竞合，这对从不同的层面依法切实保护消费者的利益起到了积极的作用。
三、完善《食品安全法》惩罚性赔偿制度的立法建议
我国现行立法和司法解释借鉴英美法系的规定，在民商事领域确立了惩罚性赔偿制度，在现实生活中起到了良好的法律效果和社会效果。《食品安全法》规定惩罚性赔偿制度，对依法保护消费者和经营者、规范我国食品安全问题起到了重要的作用。但是，笔者认为，从立法层面看，应当从以下几个方面进一步完善《食品安全法》规定的惩罚性赔偿制度。
１．《食品安全法》应当明确规定以实际损害作为惩罚性赔偿数额确定的依据。《食品安全法》第９６条第２款规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付的价款十倍的赔偿金。”由此可见，《食品安全法》规定的十倍的惩罚性赔偿制度，是建立在“价款”上的，而并不是建立在消费者实际遭受的或者实际需要填补的损失上的，所以，惩罚性赔偿数额确立的基数标准并不合理。一般来说，对于日常生活中的食品消费支付的价款都比较少，即使适用 “十倍”的赔偿，对消费者也并不能起到实际上的抚慰作用，对违法经营者也起不到有效的遏制作用。由国外法律的立法制度可知，基本上是以实际损害作为惩罚性赔偿制度的基数，而我国法律却是以“价款”作为惩罚性赔偿制度的基数，同样是数倍赔偿责任，但实际赔偿数额却相差甚远。以“价款”作为计算的依据，无法达到惩罚性赔偿制度的预期目的，以“价款”作为计算的固定标准，无法实现实际的补偿和实质的公平。因此，笔者认为，我国可以借鉴英美国家或者我国台湾地区采取的惩罚性赔偿的标准基数，即以实际损害作为惩罚性赔偿数额确定的依据。
２．《食品安全法》应当明确规定以消费者购买食品的价款作为惩罚性赔偿的基数。目前，我国规定惩罚性赔偿制度的基数主要有三种情况：一是《消费者权益保护法》第４９条规定的，以消费者购买商品的价款或者接受服务的费用为基数；二是最高法院公布的《商品房买卖合同司法解释》第１４条规定的，商品房买卖合同的惩罚性赔偿制度是以面积误差比超过３％部分的房款作为基数；三是《食品安全法》第９６条规定的，以食品消费者支付的价款作为基数。但是，《食品安全法》以所“支付价款”作为惩罚性赔偿制度的基数，在学理上产生了分歧，在司法实践中造成了法律适用的不确定性，例如在购买昂贵的奢侈食品时，普通消费者会采用分期付款的方式购买食品，在这种情况下发生纠纷，消费者如果主张适用“十倍惩罚性赔偿制度”，到底是以已经先期支付的价款作为基数，还是以食品的总价格作为基数。《消费者权益保护法》第４９条规定，以购买商品的价款或者接受服务的费用作为基数，“购买价款”就是指商品的购买价格，这个标准就非常准确和合理。所以，《食品安全法》是食品安全领域中适用的特别法，《消费者权益保护法》是对消费者保护适用的一般法，只有以消费者购买食品的价款作为惩罚性赔偿制度的基数，才能充分保护消费者和整个社会公众的合法权益。
３．《食品安全法》应当借鉴美国的浮动限额制度，解决惩罚性赔偿数额的倍数范围。适用惩罚性赔偿制度的最大特点是体现了对违法者的惩罚。依据《食品安全法》第９６条的规定，生产者和经营者都要承担价款十倍的赔偿金，在惩罚性赔偿数额的倍数范围的计算方面存在问题。这种固定倍数的计算方法过于僵硬，一方面难以体现法官对个案的具体处理和具体分析时的能动性，另一方面难以体现权利和义务在当事人之间分配时的合理性和公正性。在美国，对惩罚性赔偿制度适用的金额采取浮动限额制度时，法院一般会根据原告实际损失赔偿金的倍数、被告的不同类型、原告所受损失的类型或原告损害赔偿请求的类型、被告侵权行为的类型等因素，进行综合考量和权衡之后所确定的惩罚性赔偿数额，才能与具体案件的实际保持一致，才能在司法实践中更好地体现惩罚性赔偿制度的价值[５]。笔者认为，在食品安全事件频频发生的背景下，为切实发挥惩罚性赔偿制度应有的功能，充分实现实质正义，应当借鉴美国的浮动限额制度，来解决我国《食品安全法》赔偿数额的倍数范围问题。
４．《食品安全法》应当明确规定对具有故意或重大过失的生产者适用惩罚性赔偿。我国的惩罚性赔偿制度对生产者主观构成要件的规定有失公平，主要体现在两个方面：一是对生产者适用的归责原则过于苛刻。《食品安全法》第９６条的规定，对生产者的惩罚性赔偿责任适用的是严格责任原则，即不论其主观上是否有故意或者过失的过错，只要给消费者造成损害的，均应当承担赔偿责任[６]。该法第９６条仅就销售者规定了“明知”的主观要件，并未对生产者作同一要求，这种区别对待无疑加重了生产者的负担。综观各国立法，在食品安全责任领域主要适用过错原则，如英美法系国家的立法一般认为，行为人如果实施的行为具有主观上的故意或严重疏忽，行为人才应当承担惩罚性赔偿责任，即存在大陆法系所称的故意或重大过失的情形。二是对生产者规定惩罚性赔偿责任有适用提前的嫌疑。由《食品安全法》第９６条规定的内容可知，食品生产者只要是 “生产不符合食品安全标准的食品”，就应当采用惩罚性赔偿制度加以规制。从立法者的初衷和目的上看，生产或者销售的不符合食品安全标准的食品应当是在进入市场流通领域后，消费者购买或者是使用了该不安全食品，对消费者的合法权益产生了现实的威胁，才有可能对食品生产者适用惩罚性赔偿制度。如果根本就未发生消费者消费不安全食品，也根本就未造成实质损害，则不存在适格的主体主张权利。因此，为避免司法实践中理解上的分歧和冲突，应在法律上明确规定对生产者适用惩罚性赔偿制 度 的 主 观 构 成 要 件 应 为 存 在 故 意 或 重 大过失。
５．《食品安全法》应当尽快增订统一的食品安全标准体系，以保障惩罚性赔偿制度的实施。食品安全标准是指为了保证食品安全，对食品生产经营过程中影响食品安全的各种要素以及各个环节所规定的统一技术要求。《食品安全法》第９６条规定的惩罚性赔偿制度实施的效果，取决于食品安全标准体系完善与否。食品安全标准存在三个认定标准：一是国家标准，二是地方标准，三是企业标准。依据《食品安全法》第３章关于“食品安全标准”的规定得知：食品安全标准是通过国家统一制定，并且强制执行和实施的。法律同时也规定，如果未规定食品安全国家标准的情况下，可以制定食品安全地方标准；如果未规定食品安全国家标准和地方标准的情况下，可以制定食品安全企业标准，也就是说企业可以自行制定食品安全标准。除非企业制定了更高的食品安全标准外，就有可能制定出不符合国家标准的食品安全标准，损害广大消费者的合法权益。因此，《食品安全法》应尽快增订统一的食品安全标准体系，明确规定食品安全标准的认定条件和程序，以保证惩罚性赔偿制度的全面贯彻和实施。
总之，《食品安全法》规定侵权法领域的惩罚性赔偿制度是必要的[７]。我国是一个食品生产和消费的大国，在正确理解和运用食品安全责任的惩罚性赔偿制度的基础上，应当借鉴国外先进的立法经验，进一步完善我国的食品安全法律制度，这对依法有效保护食品交易中的消费者和经营者的合法权益以及构建和谐社会具有重要的意义。



注释:
[１]王利明．惩罚性赔偿研究[Ｊ]．中国社会科学，２０００（４）：１１２－１１３．
[２]张敬礼．中华人民共和国食品安全法及实施条例讲座[Ｍ]．北京：中国法制出版社，２００９：４２６－４２９．
[３]关淑芳．惩罚性赔偿制度研究[Ｍ]．北京：中国人民公安大学出版社，２００８：１８３－１８４．
[４]王吉林．我国食品安全法中的惩罚性赔偿之解读[Ｊ]．天津法学，２０１０（１）：４７．
[５]金福海．惩罚性赔偿制度研究[Ｍ]．北京：法律出版社，２００８：２３５－２３８．
[６]信春鹰．中华人民共和国食品安全法释义[Ｍ]．北京：法律出版社，２００９：２４９－２４０．
[７]杨立新．〈消费者权益保护法〉规定惩罚性赔偿责任的成功与不足及完善措施[Ｊ]．清华法学，２０１０（３）：１６．