甘肃省物业管理暂行办法
甘肃省人民政府
甘肃省物业管理暂行办法
甘肃省人民政府令第26号
《甘肃省物业管理暂行办法》已经2006年3月22日省人民政府第79次常务会议讨论通过，现予公布，自2006年5月1日起施行。
省长 陆浩
二○○六年三月二十九日
甘肃省物业管理暂行办法
第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。
配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，做好相关的监督管理工作。
第四条 县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展，物业管理企业按照国家有关规定享受优惠政策。
第五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后30日内，向物业企业资质管理部门申请资质证书，并按资质等级从事物业管理活动。
第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第七条 划分物业管理区域，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则。
第八条 有以下情形之一的，物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域，并由1个物业管理企业实施物业管理：
(一)属于独立封闭式小区的；
(二)处于同一街区或者位置相邻的；
(三)配套设施设备可以共享的；
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
(五)其他可以整治成一个物业管理区域的。
根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
物业管理区域划分后，县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
(二)共用设施设备情况；
(三)建设单位、产权单位；
(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例；
(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会按照国家有关规定开展活动。
业主人数在50人以上(含本数)100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主人数在100人以上(含本数)的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
第十一条 1个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50％以上，或者达到30％以上不足50％，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
符合前款规定的，建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十二条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。
县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十三条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套1票。非住宅物业业主的投票权按物业建筑面积100平方米为1个投票权数；不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计；100平方米以上的，以100平方米为1个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的30％。
业主代表参加业主大会的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。
第十四条 业主大会召开时间按规定公布后，业主因故不能参加的，可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的，其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的，视为弃权，但必须服从业主大会的决定。
第十五条 业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第十六条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门备案。
业主委员会任期由业主大会决定。
第十七条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。
业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第十八条 住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销(预)售活动。
投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积)，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十九条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。
建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十条 建设单位或前期物业管理企业应当在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
第二十一条 商品房销(预)售前，建设单位应当参照国家建设部制作的示范文本，制定前期物业服务合同、业主临时公约，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
第二十二条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2—3‰确定物业管理用房，但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。
第二十三条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当有偿提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。所得收益应按前条规定使用。
第二十五条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。
普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。
物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第二十六条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例应当不低于收费标准的70％，但不得因此而增加其他业主的负担。
第二十七条 物业服务费主要用于以下事项：
(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
(二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(三)物业管理区域清洁卫生费用；
(四)物业管理区域绿化养护费用；
(五)物业管理区域秩序维护费用；
(六)办公费用；
(七)物业管理企业固定资产折旧；
(八)物业服务合同约定的其他事项。
第二十八条 物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。
物业管理企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
第二十九条 专有物业部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业管理企业进行修缮，费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，县级房地产行政主管部门应当督促实施。
第三十条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合规划设计要求和结构安全标准，并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。
业主或者使用人不得有以下行为：
(一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
(四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第三十一条 物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业管理企业，业主委员会应当提前30天通知物业管理企业。
第三十二条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，可以并处200元以上3万元以下罚款。造成他人损失的，应赔偿损失。
第三十三条 物业管理企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十四条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责、严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 本办法中以下用语的含义：
共用部位，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三十六条本办法自2006年5月1日起施行。
厦门市人民代表大会常务委员会关于修改《厦门经济特区鼓励留学人员来厦创业工作规定》的决定
福建省厦门市人大常委会
厦门市人民代表大会常务委员会关于修改《厦门经济特区鼓励留学人员来厦创业工作规定》的决定
（2011年12月1日厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过）
为进一步鼓励留学人员来厦创业工作，决定对《厦门经济特区鼓励留学人员来厦创业工作规定》作如下修改：
一、将第二条第一项修改为：“（一）公派、自费出国学习，获得教育部认可的国外学士以上学位的人员。”第二项修改为：“（二）在国内已取得学士以上学位或中级以上专业技术职务任
职资格，到国外高等院校、研究开发等机构学习进修一年以上并取得一定成果的访问学者、进修人员。”删去第三项、第四项。
二、增加一条，作为第三条：“围绕本市支柱产业、高新技术产业、新兴产业、现代服务业和重点建设项目等经济社会发展重点领域，重点引进高层次留学人员。
“本规定所称高层次留学人员，是指出国留学取得博士学位，以及取得硕士学位并符合下列条件之一的人员：
“（一）拥有较好产业化开发前景的专利、发明或专有技术；
“（二）在国际知名企业、机构中担任中高级管理职务或者技术职务的人员；
“（三）在国外著名高等院校、科研机构担任相当于副教授、副研究员及以上职务的专家、学者。
“对某一专业或领域的发展有过重大贡献，并为本市急需的其他留学人员，不受前款条件的限制。
“本市引进的高层次留学人员，年龄一般不超过五十五周岁；每年在厦门工作原则上不少于六个月，实验室、研发平台等不在本市的除外。”
三、将第三条改为第四条，第三项修改为：“应聘到企事业单位、其他组织工作。”
四、将第五条改为第六条，第一款修改为：“留学人员持相应的证明材料向市留学人员工作机构申领厦门市留学人员身份认定证书。申报高层次留学人员的，经市人事行政管理部门组织认定
后发给证书。”第二款修改为：“经资格认定的留学人员在厦创业、工作，凭相关证明或工商营业执照向市人事行政管理部门申领厦门市留学人员工作证。”
五、增加一条，作为第七条：“市留学人员创业园管理机构应当做好留学人员企业进驻园区的创业项目评审、协助办理注册登记、创业扶持政策兑现等工作。
“市留学人员创业园应当在引进和服务留学人员创业方面发挥骨干、示范和辐射作用。
“鼓励开发区、科技工业园等各类园区设立留学人员创业园以及其他留学人员创业创新基地。”
六、将第七条改为第九条，修改为：“市人民政府应当采取措施鼓励企业引进留学人员来厦门创业、工作。对引进和服务留学人员来厦创业、工作成绩显著的单位和个人，由市人民政府给予
奖励或表彰。“对来厦创业、工作有突出贡献的留学人员，由市人民政府给予奖励或表彰。对为本市经济和社会发展做出重大贡献的留学人员给予重奖。“符合条件的留学人员，可申报市拔
尖人才、重点人才、国家有突出贡献中青年专家以及国务院政府特殊津贴等。”
七、将第八条改为第十条，第一款第一项修改为：“本规定第九条、第十六条第一项、第十七条、第二十二条第一款、第二十六条规定的所需费用。”
八、增加一条，作为第十一条：“市人民政府及其有关部门应当健全留学人员工作机制，建立政策评估与动态调整机制，加强留学人员信息系统建设，建立留学人员人才库，建立留学人员人
才交流平台、回国创业工作信息平台、创业投资综合性服务平台和技术产权服务平台，做好留学人员的宣传、引进和服务工作。”
九、将第九条改为第十二条，修改为：“留学人员可凭中华人民共和国护照或外国护照作为在厦创办企业的身份证明。持中华人民共和国护照的可注册内资企业并可担任法定代表人；持外国
护照或虽持中华人民共和国护照但取得外国永久居留权的可注册外商投资企业。注册外商投资企业的，免予提交国外出具的银行资信和外国永久居留权主体资格的证明。”
十、删去第十条。
十一、将第十二条、第十三条改为第十四条第二款、第三款，增加一款，作为第一款：“留学人员来厦创办企业的，按有关规定享受相应的税收优惠政策。”
十二、增加一条，作为第十五条：“引导各类社会资本参与创业投资事业，建立政府资助、银行贷款、创业投资、技术产权交易等投融资机制，为留学人员回国创业拓宽融资渠道。”
十三、将第十四条改为第十六条，修改为：“留学人员进入留学人员创业园以及其他留学人员创业创新基地创办高新技术领域的企业，享受高新技术企业的优惠政策，免交企业设立审批费、
工商登记注册费等费用，符合条件可以享受下列优惠待遇：
“（一）申请市留学人员专项资金的资助；
“（二）申请创业扶持资金；
“（三）场地租金减免。”
十四、增加一条，作为第十七条：“高层次留学人员创办高新技术领域的企业，除享受本规定第十六条规定的优惠待遇外，符合条件还可享受下列优惠待遇：
“（一）不低于三十万元的创业启动资金；
“（二）三年内按照缴纳个人所得税地方留成部分予以奖励； “（三）贷款贴息、科技创新研发资金扶持。”
十五、增加一条，作为第十八条：“留学人员创业园以及其他留学人员创业创新基地，可以制定留学人员创业的特别优惠政策。”
十六、将第二十三条改为第十九条第二款，修改为：“未取得外国籍或外国永久居留权的留学人员来厦工作的，凭用人单位接收证明到市人事行政管理部门办理工作手续。”
十七、将第十六条改为第二十条，修改为：“事业单位接收高层次留学人员不受编制和岗位限制，可专项报批。对于专业性强并符合条件的高层次留学人员可按规定直接选聘到机关和参照公
务员法管理的事业单位工作。”
十八、将第十七条改为第二十一条，修改为：“留学人员按规定录用到机关、事业单位工作的，按规定从优确定工资待遇。事业单位聘用的高层次留学人员，按国家有关规定，经批准可以实
行协议工资、项目工资，并根据其贡献大小，增加奖励性绩效工资；有特殊技能的，用人单位可高薪聘请。“留学人员到企业工作的，其工资待遇由用人单位与留学人员协商确定。对在企业
从事技术开发或以技术入股取得明显经济效益的，可按规定给予一定比例提成或适当提高技术入股分红比例。企业引进的高层次留学人员可实行年薪制或者实施期权、股权等中长期激励方式
。”
十九、将第十八条改为第二十二条，修改为：“引进到本市工作的高层次留学人员，在其受聘期间，按规定发给生活津贴。“生活津贴发放的范围、条件及标准由市人民政府规定。”
二十、将第十九条改为第二十三条，修改为：“留学人员评聘专业技术职务，可比照国内同等资历人员申报相应级别专业技术职务任职资格的评审，免试外语和计算机。对其在国外取得的与
国内相对应的技术职务或者执业资格，经验证后办理确认手续。有突出贡献或成就的，可破格晋升专业技术职务。“高层次留学人员经主管部门审核确认后，可参照其学历、学术或专业技术
水平直接聘任相应等级的专业技术职称，不受本人任职年限、单位专业技术岗位结构比例等限制。”
二十一、将第二十条改为第二十四条，第二款、第三款中的“社会劳动保险”修改为“社会保险”，第四款修改为：“留学人员及其配偶、未成年子女，参照本市城镇居民参加社会保险，按
规定缴纳和使用住房公积金，享受本市城镇居民同等待遇。”
二十二、将第二十一条改为第二十五条，修改为：“鼓励高等院校及科研机构实验室向留学人员企业开放，支持留学人员企业建立企业技术中心或者与高等院校及科研机构联合组建工程技术
研究中心，并享受相关优惠政策。“来厦进行科学研究、从事新产品、新技术开发的留学人员，用人单位应当优先为其提供必要的实验场所、设备和配备助手。”
二十三、增加一条，作为第二十六条：“留学人员引进到本市企业、事业单位后启动国外带来的科研项目，符合条件，可申请不低于五万元的市留学人员专项资金的资助；其科研项目获得省
级以上留学人员专项科研启动经费的，由市留学人员专项资金给予一定比例的配套支持。”
二十四、增加一条，作为第二十七条：“留学人员创业园以及其他留学人员创业创新基地，应当为留学人员提供社会实践场所，并按规定给予待遇和报酬。”
二十五、将第二十二条改为第二十八条，修改为：“取得外国籍的留学人员来厦创业、工作，凭厦门市留学人员工作证和相关证明，按规定向公安机关出入境管理部门申请办理居留许可或签
证。“取得外国籍的高层次留学人员及其配偶和未满十八周岁的未婚子女，可办理有效期二至五年的多次入境有效签证或居留许可，签发次数不限；在厦工作或定居并符合条件的，可申请《
外国人永久居留证》。“留学人员是中国公民的，其外籍配偶、未满十八周岁子女、父母可直接办理有效期不超过二年的多次‘L’签证及相同期限的居留许可，签发次数不限。”
二十六、将第二十四条改为第二十九条，修改为：“留学人员来厦创业、工作，可按下列规定向公安机关申请落户：“（一）未取得外国国籍或外国永久居留权的留学人员携配偶及未成年子
女落户本市不受出国前户籍情况限制，凭市人事行政管理部门出具的证明申请落户；“（二）取得外国籍或外国永久居留权的留学人员，凭厦门市留学人员工作证可为其未取得外国国籍或外
国永久居留权的配偶、未成年子女申请落户。”
二十七、将第二十五条改为第三十条，修改为：“留学人员按本市有关规定申请人才住房、社会保障性住房的，不受国籍、户籍和人事关系的限制。对高层次留学人员在同等条件下予以优先
照顾。”
二十八、将第二十六条改为第三十一条，并将第一款中的“一万元”修改为“二万元”。
二十九、将第二十七条改为第三十二条，第二款修改为：“高层次留学人员的子女转入本市中小学或幼儿园时，允许择校或择园就读，免收择校择园费用。教育行政管理部门应对择校、择园
进行指导、协调。”第三款修改为：“高层次留学人员的子女参加高中阶段各类学校入学考试，参照归侨子女享受照顾分待遇。”
三十、将第二十八条改为第三十三条，其中的“市人事行政管理部门出具的海外专家证明和市公安出入境管理部门出具的居住证明”修改为“厦门市留学人员工作证”。三十一、增加一条，
作为第三十七条：“留学人员来厦创业、工作，符合本市有关引进人才规定的，依照规定享受有关优惠待遇。”
本决定自2012年6月1日起施行。
《厦门经济特区留学人员来厦创业工作规定》根据本决定作相应修改并对条款顺序作相应调整，重新公布。